Défauts de paiement du fermage et bail rural renouvelé

Le bail rural d’une durée de neuf années se renouvelle sans intervention des parties et dans les mêmes conditions si aucun congé n’est délivré par le propriétaire. Un bail à long terme de 18 ans se renouvelle identiquement par périodes de 9 années. Cependant, le premier bail et le bail renouvelé restent deux baux distincts.

Afin de récupérer des fermages impayés, le code rural prévoit qu’en cas de défaut de paiement de deux échéances de fermage, le bailleur doit envoyer une mise en demeure au preneur (sous seing privé ou par voie d’huissier) l’informant du détail du montant réclamé et de la saisine du tribunal paritaire pour résiliation du bail si la totalité de la dette n’est pas payée dans le délai de 3 mois (article L. 411-31 du code rural).  Cette mise en demeure doit être renouvelée une seconde fois lorsqu’il s’agit d’une unique échéance due ; en revanche, si deux échéances différentes sont visées dans la même mise en demeure, une seule notification suffit.

Dans un litige récent, le bailleur avait signé un bail de 18 ans avec un exploitant agricole, lequel se terminait le 30 septembre 2016.  Le bail s’est donc renouvelé pour une période de 9 ans le 1er octobre 2016.  Cependant, les fermages des années 2014 et 2015 n’ayant pas été payés, le bailleur avait envoyé au preneur deux commandements de les payer sous menace de résiliation du bail, le premier avant le renouvellement du bail, le second, postérieurement à ce renouvellement.  Passé le délai de trois mois du second commandement, les fermages étant restés impayés, le propriétaire saisit le tribunal paritaire d’une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages.  Le tribunal paritaire et la cour d’appel donnèrent raison au propriétaire.

Par contre, la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 janvier 2021, contredit la jurisprudence passée, casse l’arrêt d’appel et accepte la demande du preneur à l’effet qu’on ne peut demander la résiliation d’un bail renouvelé pour des manquements commis sous l’empire de l’ancien bail, le bail renouvelé le 1er octobre 2016 étant un nouveau bail.

La cour reproche en fait au bailleur de ne pas avoir donné congé au preneur – lequel congé est censé avoir été signifié 18 mois avant la fin du bail - pour défaut paiement des fermages (article L. 411-53 du code rural). 

Ainsi, le renouvellement du bail empêche la résiliation pour défauts de paiement du fermage.  Ce congé aurait donc permis d’éviter le blocage de la résiliation du fait du renouvellement du bail.  Cependant, les fermages impayés restent une dette du fermier vis-à-vis de son bailleur.

Tout bailleur qui fait parvenir à son fermier une mise en demeure de payer ses fermages devra, par précaution, en même temps, viser la résiliation du bail rural (article L. 411-31 du code rural) et le congé à la fin du bail rural (article L. 411-47 du code rural).  Dès le délai de trois mois écoulés, il devra déposer sa requête en résiliation/non renouvellement du bail au tribunal paritaire des baux ruraux.

Reste à vérifier le maintien de cette position de la Cour de cassation dans de futurs litiges.

Cela souligne une nouvelle fois la complexité des baux ruraux et la nécessité d’être accompagné par des spécialistes.

Nos juristes spécialisés en droit rural, Dominique RONDI et Mathilde QUILLEC, vous répondent au 02.33.06.47.08 ou au 02.33.06.46.32.