Baux ruraux – Indice national et actualisation des montants du fermage

La publication du dernier indice des fermages est l’occasion de rappeler les principes déterminant le prix des loyers ruraux.

Le prix du bail est composé de plusieurs éléments calculés distinctement : le loyer des bâtiments d'habitation, le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation et, le cas échéant, celui des terres portant des cultures pérennes. Tous ces loyers doivent s'inscrire dans les limites maxima-minima prévues par arrêté préfectoral et forment le prix d'un bail unique (art. L 411-11 du Code rural et de la pêche maritime).

Chaque année, un indice national permet d’actualiser le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation ainsi que les minima et maxima qui l’encadrent. Cet indice correspond à la moyenne pondérée de l’indice du revenu brut d’entreprise agricole et de l’indice du prix du PIB, les pondérations respectives de ces indices étant de 60% et de 40% (art. R 411-9-1 &s. CRPM). 

Le 18 juillet dernier, l’arrêté ministériel constatant l'indice national des fermages pour 2019 a été publié au Journal officiel de la République française.

Cet indice national des fermages s’établit pour 2019 à 104,76.

La variation de l’indice national des fermages 2019, par rapport à l’année 2018, est de  +  1, 66 %.

Attention, le paiement se fait en général  « à terme échu », c’est-à-dire qu’il n’intervient qu’à l'issue de la première année de jouissance et son montant correspond au montant en euros convenu initialement dans le bail. Ainsi, le mécanisme d'actualisation ne s'applique qu'à compter de la deuxième année de jouissance. Les échéances intervenues avant le terme sont assimilées à des acomptes.

Par exception, lorsque les parties ont convenu que le fermage est payable « à terme à échoir » et que l'indice de référence choisi est celui qui précède la date d'effet du bail, l'indice d'actualisation retenu chaque année est celui qui précède le début de la période annuelle (art. R 411-9-9 CRPM).

  • è Ainsi, prenons l’exemple d’un fermage annuel 2018 qui s’élevait à 900 €uros. Ce fermage est payable à terme échu. L’acompte versé au 1er avril 2019 était de 450 €uros.

Fermage global annuel 2019 :     900 x 104,76 (indice des fermages 2019) =  914, 93

                                                                                       103,05 (indice des fermages 2018)

Solde du fermage 2019  :  913, 93  – 450 = 464, 93 €

Le solde du fermage, à payer au 1er octobre 2019, est alors égal à la somme de 464, 93 €uros.

Auteur : Clémence STRAGIER