PRELEVEMENT A LA SOURCE

Mise en œuvre du prélèvement à la source : quelle stratégie adopter en matière de revenus fonciers ?


Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu qui devait initialement être mis en place le 1er janvier 2018, entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2019. Il s’agit d’une réforme majeure des modalités de paiement de l’impôt sur le revenu.

Portée de la réforme

Actuellement, l’impôt sur le revenu est payé avec un décalage d’un an.
A compter de 2019, les revenus seront imposés l’année même de leur perception.
Ainsi, les revenus de l’année 2019 seront déclarés en 2020 et mis en recouvrement en 2019 par un mécanisme de retenue à la source effectuée par le débiteur lors du paiement des salaires et revenus assimilés (par les employeurs, les caisses de retraite…) ou d’acompte pour les bénéfices professionnels et les revenus fonciers.
Concernant les revenus fonciers, l’impôt sur les revenus de l’année en cours fera l’objet d’acomptes calculés par l’administration fiscale et payés par prélèvements mensuels ou trimestriels sur option.

L’imposition des loyers de l’année 2018

Un crédit d’impôt exceptionnel, précisément le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR), s’appliquera sur les revenus 2018.
Ce CIMR permettra d’effacer l’imposition des revenus courants de 2018 soumis au prélèvement à la source et de ne pas faire supporter au contribuable un double paiement d’impôt en 2019 (à la fois sur les revenus 2018 et sur les revenus 2019).

Dès lors, au titre de 2018, seule l'imposition des revenus exceptionnels ou n'entrant pas dans le champ d'application du crédit d'impôt serait recouvrée en 2019 en sus du prélèvement à la source sur les revenus de l'année 2019.
A noter, ce crédit d'impôt est encadré par différentes mesures destinées à en empêcher l'optimisation.

Ainsi, les loyers et fermages perçus en 2018 et échus selon exécution normale des contrats sont des revenus courants qui pourront bénéficier du CIMR.
En revanche, à titre d’exemples, les gains qui ne sont pas appelés à se renouveler chaque année, les revenus encaissés en 2018 mais se rattachant à d’autres années (arriérés de loyers, loyers perçus d’avance), la part des provisions de 2017 à réintégrer dans le résultat foncier de 2018 ou encore la réintégration des amortissements déduits des revenus fonciers antérieurs en cas de rupture d’un engagement de location (Périssol, Robien, Borloo) seront qualifiés de revenus fonciers exceptionnels et ne seront pas effacés par le CIMR.

Imputation des charges en 2018, 2019, 2020 : quand doit-on réaliser des travaux ?

Les dépenses courantes dont l’exigibilité interviendra en 2018 (autrement appelées « charges non pilotables ») ne seront déductibles qu’au titre des revenus fonciers de l’année 2018.

Dépenses courantes visées 2018 :
    - primes d’assurance
    - provisions pour dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes
    - impositions incombant au propriétaire
    - intérêts d’emprunt
    - frais de gestion
    - frais de rémunération
    - frais de procédure

Les dépenses de travaux dites « pilotables » sont déductibles en 2019 à concurrence de la moyenne des charges payées en 2018 et en 2019.

Pour des dépenses de : la charges déductible sera de :
2018 2019 2019
5 000 € 10 000 € 7 500 €
0 10 000 € 5 000 €
5 000 € 5 000 € 5 000 €
5 000 € 0 2 500 €


Echapperont toutefois à cette règle, les dépenses :
    • afférentes à des monuments historiques,
    • rendues nécessaires par la force majeure,
    • effectuées sur un immeuble acquis en 2019.

Synthèse :

- les travaux réalisés en 2018 seront intégralement déductibles des revenus fonciers 2018 (cela n’aura donc pas d’impact fiscal sur les revenus courants effacés par le CIMR) ;
- les travaux réalisés en 2019 ne seront déductibles qu’à hauteur de la moyenne des travaux 2018 et 2019 (soit pour les travaux réalisés en 2019, 50 % de perte sur déduction de charges) ;

En 2020, les travaux réalisés seront de nouveau déductibles pour 100 % de leur montant.


En conclusion,
dans la mesure où il est possible de différer les travaux à réaliser, il est conseillé de les reporter en 2020 sauf en cas de revenus exceptionnels imposables en 2018 ou de revenus non concernés par le prélèvement à la source (intérêts, dividendes, plus-values mobilières soumises au prélèvement forfaitaire unique).
En revanche, en cas de travaux importants, si les charges permettent de constituer un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, la réalisation de travaux conservera son intérêt en 2018.